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Gründe für Mietminderung - Alle Mietminderungsgründe in einer Liste

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Der Titel stellt hohe Ansprüche. Alle Mietminderungsgründe in einer Liste zu bezeichnen, dürfte nahezu unmöglich sein. Letztlich bleibt es dem Mieter überlassen, auf der Grundlage der vorgegebenen Situation eine mangelbedingte Gebrauchseinschränkung seiner Wohnung zu beanstanden und vom Vermieter eine angemessene Mietminderung einzufordern.

Gründe gibt es viele. Auch die Gerichte müssen sich täglich mit allen möglichen Erscheinungen des Mietalltags beschäftigen. Immer wieder ergeben sich neue Aspekte. So gaben die Urinstrahlgeräusche eines Stehpinklers ebenso Anlass für eine Mietminderung wie die Vermietung der Nachbarwohnung an Touristen oder eine Prostituierte.

Das Gesetz gibt den Rahmen für Mietminderungsgründe vor

Wenn man von der Gesetzesnorm des § 536 BGB (Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln) ausgeht, ist zunächst auf den Ansatzpunkt des Gesetzgebers abzustellen. Das Gesetz bezweckt die Anpassung der Miete auf das Niveau, das dem durch den Mangel beeinträchtigten Gebrauch der Mietsache entspricht.

Es soll das Äquivalenzverhältnis zwischen der Leistung des Vermieters (Gewährleistung des im Detail mietvertraglich vereinbarten Mietgebrauchs) und der Gegenleistung des Mieters (Zahlung der Miete für die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung) gesetzlich angepasst werden (BGH ZMR 2005, 525).

Grundlage ist ein Sach- oder Rechtsmangel

Ein Sachmangel im Sinne des Gesetzes ist jede für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Wohnung (Istzustand) von dem vertraglich vereinbarten Zustand (Sollzustand).

Die Abweichung kann qualitativer (Lärm) oder quantitativer Art (zu geringe Wohnfläche) sein.

Sie muss die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch aufheben oder mindern. Natürliche, alters- oder abnutzungsbedingte Verschlechterungen stellen keinen Mangel dar.

Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn der Mieter aufgrund rechtlicher Gegebenheiten die Wohnung nicht so nutzen kann oder darf, wie er sie mietvertraglich eigentlich nutzen dürfte. Beispiele: Zugang zur Wohnung wird durch andere Mieter eingeschränkt, Vermieter verweigert die zugesagte Untermieterlaubnis.

Gründe für Mietminderungen lassen sich Ober-Kategorien zuordnen

Die Vielfalt möglicher Gründe für eine Mietminderung spiegelt sich in den vielfach verwendeten Mietminderungstabellen. Diese stellen private und unverbindliche Sammlungen von Gerichtsentscheidungen dar, in denen Mietminderungsansprüche beurteilt wurden.

In Betracht kommt alles, das den Mieter stört oder beeinträchtigt. Diese Tabellen beinhalten aber immer nur Einzelfälle, die nicht pauschal auf neue Fälle übertragen werden dürfen. Maßgebend sind immer die Umstände eines jeden einzelnen Falles. Oft werden in einer Gerichtsentscheidung mehrere Mängel gleichzeitig beanstandet und mit einer Minderungsquote insgesamt bewertet. Mietminderungstabellen sind also immer mit Vorsicht zu beurteilen.

In einer groben Übersicht lassen sich folgende, alphabetisch geordnete Kategorien darstellen: Die in diesen Kategorien auftretenden Mängel treten am häufigsten auf.

Hinweis: auf unserer Website Mietminderung.org finden Sie zu jeder Kategorie Abhandlungen und Urteilsbesprechungen zu den einzelnen Aspekten, die Liste wird fortlaufend erweitert. Die Kategorien finden Sie oben unter dem Reiter „Alle Themen„.

Konkreter Gründe für eine Mietminderung

Aufzug:

Ausfall, eingeschränkte Nutzung, Verursachung von Lärm, Nutzung nur tagsüber;

Balkon und Terrasse:

Unbenutzbarkeit, Beeinträchtigung durch Grillfeuer oder Rauchen des Nachbarn, Taubenkot, Baugerüst verhindert Lichtzufuhr;

Bauarbeiten:

Lärm, Schmutz, Verunreinigung des Treppenhauses, Baugerüst schränkt Lichtzufuhr in die Wohnung ein, Nachbar bohrt und hämmert, Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters, Ausbau des Dachgeschosses, Lagerung von Baumaterial im Hausflur oder auf dem Grundstück;

Elektrik:

Ausfall der Elektrik, offen liegende Leitungen, fehlende Kapazität zum Betrieb mehrerer elektrischer Geräte;

Fenster und Türen:

Trübung der Isolierglasscheiben, undichte Fenster, Holzfenster sind verrottet, Schlagregeneintritt durchs Fenster, Schimmelbildung nach Einbau von Isolierglasfenster, Zugluft, Oberlicht klemmt, Haus- oder Wohnungstür nicht abschließbar, Türschloss klemmt;

Garage und Parkplatz:

Unbenutzbarkeit, Zufahrt wird durch Fremde oder andere Mieter zugeparkt, Garagentor schließt nicht, Schimmelbildung;

Garten:

Garten ist unbenutzbar, ungepflegt, Neuanlage des Gartens, spielende Kinder verursachen Lärm, fehlender Sandkasten, Lagerung von Baumaterial;

Geruchsbelästigung:

Essensgeruch aus der Nachbarwohnung, Nikotingerüche aus der Lüftungsanlage, Hundeexkremente im Treppenhaus, Dämpfe von täglich benutztem Wäschetrockner, extreme Kochgerüche von anderen Mietern, Geruchsbelästigung von Biomüllabfalltonnen;

Heizung:

Heizungsausfall, zumutbare Wohnungstemperatur wird nicht erreicht, Mietminderung bei Temperaturverhältnissen von 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 , 22 Grad Celcius, Heizungsausfall im Schlafzimmer/Wohnzimmer/Kinderzimmer, Klopfgeräusche im Heizkörper;

Keller:

Unbenutzbarkeit, Feuchtigkeit, Schimmelbildung, Ratten, Mäuse, Ungeziefer, überlaufender Kanal, eindringendes Regenwasser, Lagerung von Sperrmüll und Hausrat anderer Mieter, Fahrradkeller ist nicht zugänglich;

Lärmbelästigung:

Schlechte Schallisolierung der Wohnung, Aufzugsanlage lärmt, Heizungsanlage gluggert, Klopfgeräusche im Heizkörper, laute Musik, überlaute Unterhaltung oder Streitigkeiten in der Nachbarwohnung, Nachbarn bohren und hämmern, laute Wasserspülung, Radio und Fernseher sind zu laut, Nachbarn feiern Feste, Gartenfeste, häusliches Musizieren, Probleme mit Berufsmusikern, Nachtruhe, Mittagsruhe, Gebrauch elektrischer Geräte und Maschinen, Lärm von Rasenmäher, Laubsauger, nächtlicher Lärm von Garagentoren, Kinder in der Wohnung, Hundegebell, Verkehrslärm, Diskothekenlärm, Baulärm, Fluglärm wegen Flughafennähe.

Nachbarn:

Verursachung von Lärm, Gartenfeste, Urinstrahlgeräusche eines Stehpinklers, laute Unterhaltung, Lagerung von Hausrat im Hausflur, Ausübung der Prostitution, Betreuung von Tageskindern durch Tagesmutter, Ausübung gewerblicher Tätigkeiten, Kundenverkehr, Graffiti an der Hausfront;

Schimmel:

Schimmelbildung infolge falschem Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters bzw. baulich bedingte Unzulänglichkeiten des Gebäudes, Gefahr der Gesundheitsbeeinträchtigung des Mieters, Neubaufeuchte;

Treppenhaus:

Lagerung von Hausrat und Sperrmüll, Haustür ist nicht abschließbar, Zutritt fremder Personen, Hundeexkremente, Mieter missachten ihre Reinigungspflicht;

Wohnungsmängel:

Heizungsausfall, Schimmelbildung, Feuchtigkeitsschäden, Neubaufeuchte, Probleme mit der elektrischen Anlage, undichte Fenster, gestörter Fernsehempfang, zu geringe Wohnfläche, defekte Fliesen, Fogging, defekte Klimaanlage, Risse in Verputz und Tapete, Schadstoffbelastung, löchriger Teppichboden, fehlender Wasserdruck in der Toilette, Fäkalienrückfluss in der Toilette, Badewanne defekt, Ungeziefer, Kakerlaken, pfeifender Papagei, fehlende Schalldämmung, defekte Wohnungsklingel, fehlendes Warmwasser, Zweckentfremdung durch Prostitution oder Gewerbe, DIN-Normen, Bleibelastung des Trinkwassers, PCB-Belastung, überhöhte PER-Werte, Lindan-Belastung.