Mietminderung: Vermieter reagiert nicht, was kann man tun?

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Recht haben, ist das Eine, Recht bekommen, das Andere. Das Mietrecht gewährt dem Mieter unterschiedliche Gewährleistungsrechte. Eines davon ist das Mietminderungsrecht. Liegt ein Mangel vor, durch den die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt ist, kann der Mieter kraft Gesetzes die Miete mindern.

Auf die Zustimmung / Reaktion des Vermieters kommt es nicht an. Der Mieter kann ohne weiteres die Miete um die angemessene Minderungsquote reduzieren und braucht dem Vermieter nur noch den reduzierten Betrag zu überweisen. So weit, so gut.

Mit der Minderung ist es meist aber nicht getan. Unter Umständen gesteht der Vermieter lieber eine Mietminderung zu, als dass er kostenträchtig einen Mangel beseitigen muss. Das Interesse des Mieters geht dahin, die Wohnung vertragsgemäß nutzen zu können. Ein Mangel beeinträchtigt aber die Gebrauchsmöglichkeit der Wohnung und kann allein durch die Mietminderung keine zufriedenstellende Lösung bieten. Dann muss der Mieter weitergehende Rechte geltend machen.

 Der Mieter hat im Mietrecht folgende Rechte:

  1. Mietminderungsrecht
  2. Beseitigungsanspruch
  3. Zurückbehaltungsrecht
  4. Recht zur Selbstabhilfe
  5. Aufwendungsersatzanspruch
  6. Schadensersatzanspruch
  7. Fristloses Kündigungsrecht

Welches Recht der Mieter zweckmäßigerweise geltend macht, richtet sich nach den Umständen im Einzelfall und danach, was der Mieter erreichen will und wie der Vermieter reagiert.

Minderungsrecht

In diesem rechtlichen Stadium gibt es unterschiedliche Szenarien. Bestreitet der Vermieter das Recht zur Mietminderung, (kein Mangel, kein erheblicher Mangel, Eigenverschulden des Mieters, Kenntnis des Mieters bei Vertragsabschluss, Verwirkung), kann er den Mieter auf Zahlung der vollen Miete verklagen. Im Gerichtsverfahren wird dann der Mangel geprüft. Auch der Mieter kann im Rahmen einer Feststellungsklage sein Recht auf Mietminderung überprüfen lassen.

Beseitigungsanspruch/Herstellungsanspruch

Der Vermieter ist ungeachtet des Minderungsrechts des Mieters verpflichtet, die vertragsgemäße Nutzung der Mietsache zu ermöglichen. Weigert er sich, den Mangel zu beseitigen oder bestreitet er diesen, kann ihn der Mieter auf Mängelbeseitigung verklagen. Das Gericht verurteilt den Vermieter dann, den Mangel dauerhaft abzustellen (BayObLG WuM 1989, 657). Ist die Wohnung feucht, muss er die Ursache beseitigen.

Gegebenenfalls ist der Mieter berechtigt, die Maßnahme selbst auf Kosten des Vermieters zu veranlassen und den Vermieter zur Zahlung eines entsprechenden Vorschusses verurteilen zu lassen (OLG Frankfurt WuM 1989, 284). Hierbei gibt es vielgestaltige Lebenssachverhalte.

Zurückbehaltungsrecht

Beseitigt der Vermieter den Mangel nicht, kann der Mieter auch die „Einrede des nicht erfüllten Vertrages“ erheben und einen Teil der Miete zurückbehalten (BGH WuM 1997, 488). Das Zurückbehaltungsrecht beschränkt sich auf etwa den 3- bis 5-fachen Betrag der Minderungsquote (LG Berlin GE 1996, 549).

Beispiel: der Mieter kürzt die Miete wegen Feuchtigkeitsschäden um 20 %. Bei einer Miete von 500 € ergibt sich ein Minderungsbetrag von 100 €. Dann kann der Mieter je nach Situation ca. 300 € zusätzlich zurückbehalten und somit von seinem Zurückbehaltungsrecht gebrauch machen. Allerdings muss er diesen Betrag nachzahlen, sobald der Vermieter den Mangel beseitigt hat. Das Zurückbehaltungsrecht dient nämlich nur als Druckmittel, um den Vermieter zu einer Reaktion zu veranlassen.

Recht auf Selbstabhilfe

Der Mieter hat das Recht, den Mangel selbst zu beseitigen. Voraussetzung ist, dass er den Vermieter über den Mangelzustand informiert hat und der Vermieter trotz Mahnung nichts unternommen oder die Mängelbeseitigung erfolglos blieb. Dann befindet sich der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug und der Mieter hat das Recht, selbst aktiv zu werden. Grundsätzlich muss der Mieter wegen der Kosten in Vorlage treten, kann angesichts der finanziellen Aufwendungen aber auch den Vermieter auf Vorschuss klagen.

Aufwendungsersatzanspruch

Hat der Mieter in eigener Regie den Mangel beseitigt, ist der Vermieter verpflichtet, die dem Mieter notwendigerweise entstandenen Kosten zu erstatten. Der Aufwendungsersatzanspruch geht oft mit einem Schadensersatzanspruch einher.

Schadensersatzanspruch

Befindet sich der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug, haftet er für alle Schäden, die der Mangel nach sich zieht (BGH WuM 2009, 580). Beispiel: Wohnung ist im tiefsten Winter unbeheizbar. Der Vermieter muss die Kosten der Beschaffung eines Heizlüfters (LG Köln WuM 1988, 351) oder die Unterbringung im Hotel erstatten.

Fristloses Kündigungsrecht

In extremen Fällen berechtigen schwerwiegende Mängel den Mieter zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund. Beispiele: Gesundheitsgefährdung wegen erheblichem Schimmelbefall (LG Duisburg NZM 2002, 214), völliger Heizungsauswahl im Winter (LG Hamburg WuM 1976, 10). Das Kündigungsrecht steht dem Mieter nicht erst zu, wenn die Gesundheitsbeeinträchtigung eingetreten ist, sondern bereits dann, wenn die Gesundheit ernsthaft bedroht ist (LG Lübeck ZMR 2002, 431).

Voraussetzung ist, dass der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt hat und nach Ablauf der Frist vor der Kündigung möglichst erneut eine letztmalige Frist androht. Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Vermieter jede Abhilfe ernstlich und endgültig verweigert (BGH WuM 2007, 570) oder die Abhilfe aufgrund der Gegebenheiten unmöglich ist (LG Duisburg NZM 2002, 214).

Entschließt sich der Mieter zur fristlosen Kündigung, muss er innerhalb einer angemessenen Frist, tatsächlich auch kündigen (BGH WuM 2010, 352). Nur dann dokumentiert er die Dringlichkeit der Situation. Eine Frist von 2 Monaten ist jedenfalls zu spät (LG Berlin NZM 2002, 214).

Infolge der Situation kann der Vermieter auch schadensersatzpflichtig sein und muss dem Mieter alle mit dem Auszug verbundenen Aufwendungen erstatten (LG Saarbrücken WuM 1995, 159). Dies können die Kosten des Umzugs, Kosten für eine Maklerprovision oder Anwaltsgebühren oder die Differenz zwischen der bisherigen niedrigen oder künftigen höheren Miete sein (LG Darmstadt WuM 1995, 165).

Erst beraten lassen, dann handeln!

Wann der Mieter welches Recht geltend macht, beurteilt sich nach den Umständen im Einzelfall und nach seiner strategischen Planung. Angesichts der Komplexheit der Gesetzesmaterie ist in diesen Fällen anwaltliche Beratung im Regelfall unabdingbar.